Tháo chạy khỏi thị trường bất động sản

Dự án hoàn tất nhưng bán không được dẫn đến hàng tồn kho tăng lên trong khi vẫn phải trả lãi suất, đáo hạn ngân hàng… là những nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cố tháo chạy khỏi thị trường.
Bán dự án, “bỏ” công ty
Mới đây, thị trường bất động sản nổi đình đám với phi vụ Vingroup chuyển nhượng thành công tòa nhà Vincom A với lãi ròng 4.300 tỷ đồng. Đây quả là nằm mơ cũng không thấy đối với hàng ngàn doanh nghiệp khác khi mà thị trường bất động sản ế ẩm, tuột giá không phanh, không dễ gì tìm người mua căn hộ trị giá một vài tỷ đồng huống hồ chi bỏ ra gần 10.000 tỷ đồng để mua một tòa nhà. Tất nhiên, bán có lời là triết lý trong kinh doanh, đó cũng là bước đi “xây lên rồi bán” của Vingroup, trước đây cũng đã từng bán tòa nhà tại Hà Nội.
Cuối tháng 6-2013, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) thông qua kế hoạch “bán sỉ căn hộ hoặc bán các dự án hoặc bán cổ phiếu của các công ty con đang sở hữu dự án” nhằm tái cấu trúc lĩnh vực BĐS. Mục đích bán nhằm thu tiền mặt về dự trữ và giảm nợ vay. Trên thực tế, nhiều dự án của HAG tại Thành phố Hồ Chí Minh đã từng áp dụng hình thức bán sỉ căn hộ: An Tiến huyện Nhà Bè, Hoàng Anh River View quận 2... Nhìn xuyên suốt giai đoạn khó khăn vừa qua, có thể thấy công ty đã có lộ trình hẳn hoi để rút khỏi thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Năm 2009, HAG hạ giá 40% để bán chung cư Hoàng Anh River View. Năm 2011, một công ty thứ cấp hạ giá 20% để bán chung cư An Tiến, rồi sau đó tiếp tục bán rẻ chung cư Thanh Bình, quận 7. Đó là những bước đi hiện thực hóa chủ trương “thoát” dần khỏi bất động sản mà ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Hội đồng quản trị HAG đã từng tuyên bố với cổ đông, bất động sản không sinh lợi, rút tiền để trồng cao su, trồng mía đường ở Lào, Campuchia và bây giờ là đầu tư bất động sản ở Myanmar, để tăng trưởng bền vững, ổn định dài hơi.
Một đại gia bất động sản khác đang rơi vào vòng xoáy nợ nần và đang “thu gọn” lại đó là Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG). Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị QCG, than thở: “Mỗi tháng công ty phải trả lãi vay tương đương vài căn hộ, tài sản ra đi mà không cứu được”. Đối phó với khó khăn, QCG đã giảm dần nhân sự, mỗi công ty con chỉ duy trì 3 người: một giám đốc, một kế toán và một người phụ trách kinh doanh. Tiếp đó, đầu tháng 7-2013, QCG đã có văn bản gửi Sở Giao dịch chứng khoán thông báo về việc thoái vốn khỏi 2 công ty con, đó là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại xây dựng đầu tư phát triển nhà Hưng Thịnh và Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư phát triển nhà Quốc Cường. Theo báo cáo tài chính cuối năm 2012, QCG đã đầu tư vào 2 công ty này tổng cộng 81 tỷ đồng. Đặc biệt, trước đó Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư phát triển nhà Quốc Cường đã bị tòa xử thua kiện khách hàng và đang kháng cáo.
“Rút” không dễ!
Tất nhiên, không thể nói rút vốn khỏi bất động sản là thực hiện được ngay. Chẳng hạn, Công ty Trách nhiệm hữu hạn xây dựng – sản xuất – thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư dự án chung cư Kenton, hiện nay đã đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, xây xong phần thô nhưng chỉ có mỗi… chủ đầu tư là khách hàng duy nhất. Tìm các giải pháp, từ chẻ nhỏ căn hộ đến chuyển đổi công năng sang khách sạn đều không khả thi, vì chủ đầu tư xây dựng cao cấp, diện tích căn hộ quá lớn. Việc thoái vốn khỏi dự án này gần như bế tắc.
Đối với tập đoàn nhà nước, một thời bất động sản lên “cơn sốt” đã lôi kéo nhiều đơn vị đổ tiền vào đất. Bây giờ thoái vốn là nhiệm vụ, nhưng bằng cách nào? Ông Phùng Đình Thực, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam (PVN) quả là dũng cảm khi thừa nhận việc thoái vốn khỏi bất động sản là thực tế khó khăn.
Ông Thực nói với báo giới: “PVN đang gặp khó trong việc thoái vốn ngoài ngành, nhất là bất động sản. Chúng tôi đang khó thoái vốn ở các dự án bất động sản, cụ thể là khó về thời điểm thoái vốn và ai mua. Trước đây, chủ trương của chúng ta là làm thế nào khi thoái vốn vẫn phải bảo toàn được vốn nhà nước. Được biết, hiện Chính phủ giao Bộ Tài chính xây dựng quy chế, cách thức thoái vốn nhưng vẫn bảo toàn vốn. Vì vậy, PVN cũng đang chờ hướng dẫn từ Bộ Tài chính. Trong đó, PVN cũng đặt mục tiêu sẽ cố gắng chọn thời điểm thoái vốn làm sao bảo toàn vốn nhà nước cao nhất”.
Trên thông tin đại chúng và thông số trên sàn chứng khoán, nhiều công ty “họ dầu khí” đầu tư vào bất động sản đã lỗ. Đơn cử, Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (PVC Land) đã từng tuyên bố cắt lỗ tại dự án chung cư Petrolandmark, quận 2 dự kiến lỗ khoảng 70 tỷ đồng. Sau “cắt lỗ”, dự án nằm im dở dang, khách hàng kiện cáo, hiện nay đang tái khởi động trở lại thông qua việc thay nhà thầu khác. Ngoài dự án này, công ty cắt lỗ liên tục các dự án khác, kể cả bán tài sản… dẫn đến “cụt” vốn trên 195 tỷ đồng! Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam (PVX) là mẹ và đồng thời là đối tác của nhiều công ty có “họ dầu khí” nhưng đầu tư bất động sản khác, năm 2012 lỗ to nhất trên cả 2 sàn chứng khoán, lên tới 1.368 tỷ đồng. Cuối cùng PVN chính là “mẹ” của PVX, bơm vốn liên tục, đến cuối năm 2012 nâng tỷ lệ sở hữu lên 54,55% với tổng số vốn là 2.181 tỷ đồng. Trong tình thế này, hãy chờ PVN có “diệu pháp” nào để thoái vốn vẫn bảo toàn vốn? (Sài Gòn Giải Phóng 29/7, tr11, tác giả Lương Thiện)